La vivienda como medio de vida en la sociedad capitalista. Apuntes para su análisis

Pedro Andrés González Ruiz.

El asunto de la vivienda se nos antoja un tema complejo y controvertido. No es solo que se trate de un bien con usos alternativos, sea como medio de vida o como medio de producción. Tampoco que se comercie en mercados distintos: vivienda nueva, de segunda mano o alquiler. Además, la concurrencia de diversos intereses que se enfrentan a la población demandante lo complica aún más: propietarios de suelo, promotoras, constructoras, propietarios de viviendas, inmobiliarias, bancos y financieras, así como los más recientes fondos de inversión y empresas de pisos turísticos, entre otros.

No obstante, pretendemos centrarnos en una cuestión que, por sencilla, a veces queda relegada, y es la especificidad de la vivienda como medio de vida en las sociedades capitalistas. Para ello repasaremos las principales determinaciones de la vivienda como mercancia-capital concluyendo la contradicción que la convierten en un ámbito de disputa por la lucha de clases.

La vivienda en las sociedades actuales es un valor de uso que satisface la necesidad habitacional, cuyo carácter es social y esencial. Específicamente, en el capitalismo, la vivienda es el lugar físico, insustituible e inaplazable, en el que se reproduce la fuerza de trabajo en sentido amplio (familia).

En la medida que la acumulación de capital exige una provisión renovada de fuerza de trabajo en condiciones adecuadas y señalado el papel que juega la vivienda en la reproducción de la fuerza de trabajo, la intervención sobre la vivienda pasa a ser un ámbito de ocupación del representante político del capital social nacional, el estado.

A partir de este momento el acceso a la vivienda se incorpora como un derecho ciudadano más, junto a otros como la sanidad o la educación. Pero, tanto la sanción jurídica del derecho (leyes, decretos) como la implementación de las medidas conducentes al efectivo ejercicio del mismo (planes o medidas concretas) están mediados por la lucha de clases y no resultan, aunque esa sea la apariencia, de una graciosa bondad estatal. El que se llegue más o menos lejos en las transformaciones dependerá de la correlación de fuerzas de las clases sociales.

Por otra parte, la vivienda al ser mercancía, además de valor de uso es un valor de cambio y se adquiere a cambio de un precio, por lo que la condición para acceder a ella es que el comprador cuente con el dinero necesario. Pero nada, en la sociedad capitalista, garantiza que quien tiene la necesidad, por esencial que ésta sea, también cuenta con el dinero suficiente para satisfacerla. Es sabido que el mercado solo atiende a la demanda solvente. Esta contradicción adquiere expresiones más dramáticas en determinadas circunstancias: escaso ahorro, salarios bajos, encarecimiento sobrevenido de la vivienda (elevación de cuotas hipotecarias, subidas del alquiler), entre otros.

Debido al elevado volumen tanto de medios de producción específicos (suelo y materiales) como de fuerza de trabajo, que exige la creación de viviendas su precio resulta relativamente alto. Cuestión ésta que no hace más que ahondar la contradicción entre la necesidad social y la solvente. Y esto a pesar del progreso de las fuerzas productivas en el sector de la construcción que ha permitido reducir la productividad, obteniendo soluciones habitacionales cada vez más baratas.

Además, la forma capitalista de la producción de vivienda acentúa la contradicción anterior, ya que implica que el precio de producción (precio en condiciones de equilibrio o igualdad de la demanda y la oferta) incorpora la ganancia capitalista y la renta del suelo, alejando la demanda solvente de la necesidad social, o sea dificultando aún más el acceso a la vivienda.

El elevado precio, junto a la conservación del mismo a lo largo del tiempo, ha provocado la búsqueda de fórmulas para extender su consumo como es el préstamo hipotecario (la vivienda se convierte en garantía de cobro por el banco si no se paga el préstamo). Con ello la vivienda se encarece porque incorpora al precio el interés bancario, aunque el esfuerzo es más llevadero porque se reparte a lo largo de muchos años (décadas). A veces, cuando no se atiende el pago de la cuota del préstamo, el banco ejerce su derecho y la familia es expulsada de la vivienda (desahucio).

Otra fórmula, de comercializar la vivienda de manera rentable y de facilitar el acceso a la vivienda, es el alquiler. Se trata de pagar por el uso de la vivienda, no por la propiedad, unas cuotas periódicas. El carácter duradero (varias décadas) de la vivienda es la base del alquiler. En España, esta modalidad ha encontrado diversos obstáculos, más allá de otras cuestiones es que el mismo esfuerzo económico la compra permitía tener la propiedad de un bien que se podía vender.

Un aspecto importante es que el desarrollo de la acumulación de capital ha llevado a que la producción de viviendas se constituya en una rama específica de la actividad económica, cuya dinámica responde al movimiento de la tasa de ganancia (relación entre la ganancia y el capital invertido). El capital acude a la rama cuando la producción es rentable, y se aleja cuando la rentabilidad baja. Es decir, la oferta de vivienda no responde a las necesidades sociales sino a la necesidad de valorización del capital. La aparición de fondos de inversión y sociedades de inversión centradas en el mercado del alquiler es un exponente de lo que decimos. Esta segunda contradicción de la vivienda bajo la sociedad capitalista muestra la falta de correspondencia entre la producción y el consumo, condenando a la sociedad a la crónica escasez de vivienda.

Para agravar el asunto, la vivienda, un bien esencial, se ha convertido en el medio de producción de una industria incipiente de los pisos turísticos, con lo que la oferta disponible ha encontrado una demanda adicional incluso más lucrativa que la derivada de los residentes. Esto presiona al alza aún más los precios.

Estas características generales se han visto agravadas en el caso español por una serie de especificidades. El artículo 47 de la Constitución española de 1978 declara que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada. Próximamente, 45 años después, el parlamento español votará la primera ley estatal sobre la vivienda. En España la vivienda social representa el 3 por ciento del parque residencial frente al 9% europeo o el 30% de Holanda. La creación de obra nueva en 2022 fue de 12.500, inferior a 2021. Sin embargo, el 2022 terminó con más de 600 mil compraventas, mejor año desde 2007. Los precios de la vivienda en 2022 fueron los mayores de la serie histórica; desde 2015 el encarecimiento fue del 42 por ciento según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La subida del precio del alquiler, a pesar del tope gubernamental del 2% (este límite supuso un ahorro de 1.200 euros por inquilino y año), espoleada por la proliferación de los pisos turísticos así como por el aterrizaje de fondos de inversión. Además, el encarecimiento de las hipotecas a tipo variable merced a la subida del euríbor, índice sobre el que se referencia el tipo de interés hipotecario. La cuota de las hipotecas revisadas en marzo de 2023 se duplicaban. Solo una de cada cuatro viviendas de protección oficial se dedicaba al alquiler. Los inquilinos tienen seis veces más riesgo de pobreza que sus caseros, en relación a la desigualdad del poder negociador. En marzo. Un informe del grupo inmobiliario Adevinta señalaba que en 2022 la renta media de alquiler se situaba en el 43 por ciento del sueldo bruto. Eurostat publicada que en España más del 40 por ciento de los hogares dedica más del 40 por ciento de la renta al acceso a la vivienda. En 2022 se produjeron 38 mil desahucios, más de 100 diarios

Como hemos visto, la forma mercantil de la vivienda y la forma capitalista de su producción y financiación, elevan el precio y reducen la oferta, dificultando el acceso a la vivienda para la mayor parte de la población. Solo la intervención estatal, mediada por la lucha de clases, a través de políticas que rompan con el carácter mercantil y capitalista (subvenciones al acceso a la vivienda, planificación de acuerdo a las necesidades sociales, financiación y producción públicas, entre otras) pueden paliar esta situación. Pero, con independencia de que se consiga, el análisis anterior muestra que el capital privado es incapaz de atender a las demandas habitacionales sociales, generándose la necesidad de su superación.